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Combien puis-je emprunter sur ma maison?

La règle des 80 % expliquée simplement : comment calculer la valeur nette de votre maison et le montant qu’un refinancement peut libérer, avec un exemple.

Par David Ponce, courtier hypothécaire

Lecture : 2 minPublié le 19 octobre 2026

Une femme aux cheveux argentés, une tasse à la main, assise sur les marches de sa maison en brique à l’automne.

En bref

En règle générale, vous pouvez emprunter jusqu’à 80 % de la valeur de votre maison, en comptant tout ce qu’elle garantit déjà. Le montant disponible est donc 80 % de la valeur, moins le solde de votre hypothèque et des autres prêts garantis par la maison. Le prêteur établit la valeur, puis vérifie que vos revenus permettent les nouveaux paiements.

Le chiffre à retenir

80 %

C’est, en règle générale, la part maximale de la valeur de votre maison que vous pouvez emprunter, hypothèque comprise.1

Comment ça marche?

Le calcul se fait en quatre étapes, toujours dans le même ordre.

  1. Partez de la valeur de la maison

    Le prêteur l’établit, souvent avec une évaluation : une visite sur place, un évaluateur ou un outil électronique. Chez les banques, le ratio prêt-valeur (la part de la valeur de la maison qui est empruntée) est recalculé à chaque refinancement.1 2

  2. Calculez 80 % de cette valeur

    C’est le plafond habituel pour l’ensemble des prêts garantis par la maison.1

  3. Soustrayez ce que la maison garantit déjà

    Le solde de votre hypothèque, une marge de crédit hypothécaire et tout autre prêt ou marge garanti par la maison. Ce qui reste de la valeur, une fois ces dettes soustraites, s’appelle la valeur nette.1

  4. Le reste est le maximum à libérer

    Il doit couvrir les dettes à rembourser et les frais du refinancement. Le prêteur vérifie ensuite vos revenus et vos dettes : par exemple, vos frais de logement ne doivent pas dépasser 39 % du revenu brut de votre ménage.3

Une rue de banlieue au Québec au début de l’automne : bungalows, pelouses et érables qui changent de couleur.

La valeur de la maison fixe le plafond. Vos revenus décident du reste.

Exemple

Exemple fictif

Une maison évaluée à 400 000 $

Sylvie doit encore 210 000 $ sur son hypothèque et 15 000 $ sur une marge de crédit garantie par sa maison. Elle a 48 000 $ de dettes de cartes et de prêt auto.

Valeur évaluée de la maison400 000 $
Plafond de 80 % (400 000 $ × 80 %)320 000 $
Moins le solde de l’hypothèque210 000 $
Moins la marge de crédit hypothécaire15 000 $
Montant disponible, au maximum95 000 $

Ses 48 000 $ de dettes tiennent dans ces 95 000 $, avec de la place pour les frais du refinancement.

Le nouveau prêt remplacerait l’hypothèque et la marge : 210 000 $ + 15 000 $ + 48 000 $ = 273 000 $, plus les frais. C’est sous le plafond de 320 000 $.

Le calcul dit seulement ce que la maison permet. Le prêteur vérifie aussi ses revenus et ses dettes avant d’approuver.

Exemple fictif, pour montrer le calcul. La valeur retenue, les frais et le montant approuvé dépendent du prêteur et de votre dossier.

Quels sont les inconvénients, et quand ce n’est pas la bonne option?

  • 80 % est un plafond général, pas un droit. Chez les banques et les caisses, un prêt que le prêteur juge non conforme peut être limité à 65 % de la valeur.
  • Emprunter plus augmente vos frais d’intérêt.
  • Si la valeur nette est faible, le montant disponible peut ne pas couvrir toutes les dettes. Il faut alors regarder d’autres options.
  • Le prêteur doit aussi être convaincu que vous pouvez payer : une bonne valeur nette ne suffit pas si les revenus ne suivent pas.2 4 1 3

Questions fréquentes

Combien peut-on emprunter sur la valeur de sa maison?

En règle générale, vous pouvez emprunter jusqu’à 80 % de la valeur de votre maison, en comptant tout ce qu’elle garantit déjà. Le montant disponible est donc 80 % de la valeur, moins le solde de votre hypothèque et des autres prêts garantis par la maison.

Qu’est-ce que la valeur nette d’une maison?

C’est ce qui reste de la valeur de la maison une fois soustraits le solde de votre hypothèque, une marge de crédit hypothécaire et tout autre prêt ou marge garanti par la maison.

Qui établit la valeur de ma maison, et que vérifie ensuite le prêteur?

Le prêteur établit la valeur, souvent avec une évaluation : une visite sur place, un évaluateur ou un outil électronique. Il vérifie ensuite que vos revenus permettent les nouveaux paiements.

Questions liées

Les autres guides, et nos réponses courtes aux questions fréquentes.

Sources

  1. Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC), « Emprunter sur la valeur nette de votre maison » (nouvel onglet), consulté le 25 septembre 2026.
  2. Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), « Pratiques et procédures de souscription de prêts hypothécaires résidentiels : Ligne directrice (2017) » (nouvel onglet), consulté le 25 septembre 2026.
  3. ACFC, « Se préparer à obtenir une hypothèque » (nouvel onglet), consulté le 25 septembre 2026.
  4. Autorité des marchés financiers (AMF), « Ligne directrice sur l’octroi de prêts hypothécaires résidentiels » (nouvel onglet), consulté le 25 septembre 2026.

Sources vérifiées le 25 septembre 2026. Les exemples servent à illustrer un calcul, sans promettre de résultat.

Ce guide donne de l’information générale, pas un conseil adapté à votre situation. Les conditions varient d’un prêteur et d’un dossier à l’autre.

Groupe ZenFi (9498-0356 Québec inc.), cabinet en courtage hypothécaire du Québec inscrit auprès de l’Autorité des marchés financiers (AMF), numéro de client 3003043028.

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