Mois de la littératie financière : 5 notions pour enfin comprendre votre hypothèque

On les confond souvent, et pourtant ils ne mesurent pas la même chose.

• L’amortissement est la durée totale prévue pour rembourser complètement votre prêt, souvent 25 ou 30 ans.
• Le terme est la durée de votre contrat actuel avec le prêteur, généralement de 1 à 10 ans, le terme de 5 ans étant le plus courant. À la fin du terme, vous renouvelez, avec le même prêteur ou un autre, aux conditions du moment.

L’amortissement a un effet direct sur votre paiement et sur le coût total du prêt. Dans notre exemple :

• sur 25 ans, le paiement mensuel est d’environ 1 660 $, pour environ 198 100 $ d’intérêts au total ;
• sur 30 ans, il descend à environ 1 513 $, mais les intérêts totaux montent à environ 244 600 $.

Un amortissement plus long allège le budget mensuel, mais il coûte plus cher au bout du compte. C’est un choix à faire en toute connaissance de cause, notamment lors d’un refinancement.

• Avec un taux fixe, le taux et le paiement restent les mêmes pendant tout le terme. C’est prévisible.
• Avec un taux variable, le taux suit le taux préférentiel de votre prêteur (son taux de référence), qui monte ou descend lui-même avec les décisions de la Banque du Canada. Selon le contrat, c’est votre paiement qui change, ou la part de ce paiement qui rembourse le capital, c’est-à-dire la somme empruntée.

Il n’existe pas de bon choix universel : tout dépend de votre budget, de votre capacité à supporter une hausse de paiement et de vos projets. Retenez surtout que le type de taux a aussi une incidence sur la pénalité, si vous devez mettre fin à votre contrat avant la date prévue (notion n° 5).

L’équité, c’est la part de votre maison qui vous appartient vraiment : sa valeur, moins ce qu’il reste à rembourser sur l’hypothèque.

C’est une notion clé quand on envisage un refinancement, car, selon l’Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC)², les institutions financières permettent habituellement d’emprunter jusqu’à 80 % de la valeur de la propriété.

Exemple : votre maison est évaluée à 450 000 $ et il vous reste 280 000 $ à rembourser.

• 80 % de 450 000 $ = 360 000 $
• 360 000 $ − 280 000 $ = 80 000 $ au maximum, avant les frais et sous réserve de l’approbation du prêteur.

C’est cette équité qui permet, par exemple, de regrouper des dettes à taux élevé dans l’hypothèque, c’est-à-dire augmenter son prêt hypothécaire pour rembourser ses autres dettes, et n’avoir plus qu’un seul paiement, à un taux plus bas. Pour en savoir plus, consultez notre page sur la consolidation de dettes.

Pour accepter un prêt ou un refinancement, le prêteur vérifie que vos paiements restent raisonnables par rapport à vos revenus. Il utilise deux ratios :

• L’ABD (amortissement brut de la dette) : la part de votre revenu brut (avant impôts) consacrée au logement, soit le paiement hypothécaire, les taxes foncières, le chauffage et une partie des frais de copropriété s’il y a lieu.
• L’ATD (amortissement total de la dette) : la même chose, plus toutes vos autres dettes (prêt auto, cartes de crédit, marges, etc.).

Quels sont les seuils ? En général, les prêteurs acceptent un ABD d’au plus 39 % et un ATD d’au plus 44 %. Ce sont les seuils de référence de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL)³. Mais chaque prêteur applique ensuite sa propre politique : certains sont plus stricts, d’autres plus souples selon le profil de l’emprunteur. C’est l’une des raisons pour lesquelles il vaut mieux se faire accompagner par un professionnel, qui connaît les exigences de chaque prêteur.

Le test de résistance. Pour calculer ces ratios, le prêteur n’utilise pas votre vrai taux, mais un taux plus élevé, appelé taux de qualification. C’est le « test de résistance », qui s’applique aussi en cas de refinancement⁴. La règle, fixée par le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF)⁵, l’organisme fédéral qui encadre les banques, est simple : on prend votre taux + 2 %, avec un minimum de 5,25 %. Attention : ce minimum de 5,25 % est celui en vigueur à l’automne 2026. Le BSIF peut le modifier à l’avenir, alors vérifiez toujours la règle à jour, ou demandez-la à votre courtier.

• Votre taux est de 4 % : vous devez vous qualifier à 4 % + 2 % = 6 %.
• Votre taux est de 3 % : 3 % + 2 % donnerait 5 %, mais c’est le minimum actuel de 5,25 % qui s’applique.

Autrement dit, le prêteur vérifie que vous pourriez encore faire vos paiements si votre taux augmentait de 2 %.

Reprenons notre exemple. Avec un taux de 4,5 %, le test se fait à 4,5 % + 2 % = 6,5 %. À ce taux, le paiement servant au calcul est d’environ 2 009 $ par mois, au lieu de 1 660 $. Pour un ménage qui gagne 8 000 $ brut par mois et qui paie 350 $ de taxes foncières et 100 $ de chauffage :

• ABD = (2 009 $ + 350 $ + 100 $) ÷ 8 000 $ = 2 459 $ ÷ 8 000 $ = environ 31 %, sous le seuil de 39 %.
• ATD = (2 459 $ + 920 $ d’autres dettes) ÷ 8 000 $ = 3 379 $ ÷ 8 000 $ = environ 42 %, tout près du seuil de 44 %.

Ce sont souvent les dettes à la consommation qui font la différence. Pour faire vos propres calculs, consultez notre article sur comment déterminer votre capacité d’emprunt, ou parlez-en à un professionnel.

Si vous remboursez votre hypothèque ou y mettez fin avant la fin du terme, par exemple pour refinancer, le prêteur peut exiger une pénalité⁶.

• Taux variable : elle correspond habituellement à 3 mois d’intérêts. Sur un solde de 250 000 $ à 4,5 %, cela représente environ 2 800 $.
• Taux fixe : c’est généralement le plus élevé entre 3 mois d’intérêts et l’écart de taux d’intérêt, un calcul qui compare votre taux à celui que le prêteur offre aujourd’hui pour la durée restante. Dit simplement : si les taux ont baissé depuis votre signature, le prêteur perd de l’argent en vous laissant partir, et il vous demande de compenser cette perte. Ce montant peut être nettement plus élevé que 3 mois d’intérêts.

La méthode de calcul varie d’un prêteur à l’autre et figure dans votre contrat.