Mes de la alfabetización financiera: 5 nociones para por fin entender su hipoteca

Se confunden a menudo, y sin embargo no miden lo mismo.

• La amortización es la duración total prevista para pagar por completo su préstamo, a menudo 25 o 30 años.
• El plazo es la duración de su contrato actual con el prestamista, generalmente de 1 a 10 años, y el plazo de 5 años es el más común. Al final del plazo, usted renueva, con el mismo prestamista u otro, en las condiciones del momento.

La amortización tiene un efecto directo en su pago y en el costo total del préstamo. En nuestro ejemplo:

• a 25 años, el pago mensual es de unos 1 660 $, con unos 198 100 $ de intereses en total;
• a 30 años, baja a unos 1 513 $, pero los intereses totales suben a unos 244 600 $.

Una amortización más larga alivia el presupuesto mensual, pero cuesta más al final. Es una decisión que hay que tomar con conocimiento de causa, sobre todo en un refinanciamiento.

• Con una tasa fija, la tasa y el pago se mantienen iguales durante todo el plazo. Es predecible.
• Con una tasa variable, la tasa sigue la tasa preferencial de su prestamista (su tasa de referencia), que a su vez sube o baja con las decisiones del Banco de Canadá. Según el contrato, lo que cambia es su pago, o la parte de ese pago que paga el capital, es decir, la suma prestada.

No existe una buena elección universal: todo depende de su presupuesto, de su capacidad para soportar un aumento del pago y de sus proyectos. Recuerde sobre todo que el tipo de tasa también influye en la penalidad, si debe terminar su contrato antes de la fecha prevista (noción n.º 5).

El capital acumulado es la parte de su casa que realmente le pertenece: su valor, menos lo que queda por pagar de la hipoteca.

Es una noción clave cuando se considera un refinanciamiento, porque, según la Agencia del Consumidor en Materia Financiera de Canadá (ACFC)², las instituciones financieras permiten habitualmente pedir prestado hasta el 80 % del valor de la propiedad.

Ejemplo: su casa está avaluada en 450 000 $ y le quedan 280 000 $ por pagar.

• 80 % de 450 000 $ = 360 000 $
• 360 000 $ − 280 000 $ = 80 000 $ como máximo, antes de los cargos y sujeto a la aprobación del prestamista.

Es ese capital acumulado el que permite, por ejemplo, agrupar deudas de tasa alta en la hipoteca, es decir, aumentar el préstamo hipotecario para pagar las demás deudas y tener un solo pago, a una tasa más baja. Para saber más, consulte nuestra página sobre la consolidación de deudas.

Para aceptar un préstamo o un refinanciamiento, el prestamista verifica que sus pagos sigan siendo razonables en relación con sus ingresos. Utiliza dos ratios:

• La ABD (amortización bruta de la deuda): la parte de su ingreso bruto (antes de impuestos) que se destina a la vivienda, es decir, el pago hipotecario, los impuestos a la propiedad, la calefacción y, si corresponde, una parte de los gastos de condominio.
• La ATD (amortización total de la deuda): lo mismo, más todas sus demás deudas (préstamo de auto, tarjetas de crédito, líneas de crédito, etc.).

¿Cuáles son los umbrales? En general, los prestamistas aceptan una ABD de como máximo 39 % y una ATD de como máximo 44 %. Son los umbrales de referencia de la Corporación Canadiense de Hipotecas y Vivienda (SCHL)³. Pero luego cada prestamista aplica su propia política: algunos son más estrictos y otros más flexibles según el perfil de quien pide prestado. Es una de las razones por las que conviene hacerse acompañar por un profesional, que conoce las exigencias de cada prestamista.

La prueba de resistencia. Para calcular estos ratios, el prestamista no usa su tasa real, sino una tasa más alta, llamada tasa de calificación. Es la «prueba de resistencia», que también se aplica en un refinanciamiento⁴. La regla, fijada por la Oficina del Superintendente de Instituciones Financieras (BSIF)⁵, el organismo federal que regula a los bancos, es sencilla: se toma su tasa + 2 %, con un mínimo de 5,25 %. Atención: ese mínimo de 5,25 % es el que está vigente en el otoño de 2026. El BSIF puede modificarlo en el futuro, así que verifique siempre la regla actualizada, o pídasela a su corredor.

• Su tasa es de 4 %: debe calificar con 4 % + 2 % = 6 %.
• Su tasa es de 3 %: 3 % + 2 % daría 5 %, pero se aplica el mínimo actual de 5,25 %.

Dicho de otro modo, el prestamista verifica que usted podría seguir haciendo sus pagos si su tasa subiera 2 %.

Retomemos nuestro ejemplo. Con una tasa de 4,5 %, la prueba se hace a 4,5 % + 2 % = 6,5 %. A esa tasa, el pago que sirve para el cálculo es de unos 2 009 $ al mes, en lugar de 1 660 $. Para un hogar que gana 8 000 $ brutos al mes y paga 350 $ de impuestos a la propiedad y 100 $ de calefacción:

• ABD = (2 009 $ + 350 $ + 100 $) ÷ 8 000 $ = 2 459 $ ÷ 8 000 $ = alrededor de 31 %, por debajo del umbral de 39 %.
• ATD = (2 459 $ + 920 $ de otras deudas) ÷ 8 000 $ = 3 379 $ ÷ 8 000 $ = alrededor de 42 %, muy cerca del umbral de 44 %.

Con frecuencia son las deudas de consumo las que marcan la diferencia. Para hacer sus propios cálculos, consulte nuestro artículo sobre cómo determinar su capacidad de endeudamiento, o hable con un profesional.

Si usted paga su hipoteca o le pone fin antes del final del plazo, por ejemplo para refinanciar, el prestamista puede exigir una penalidad⁶.

• Tasa variable: normalmente equivale a 3 meses de intereses. Sobre un saldo de 250 000 $ a 4,5 %, eso representa unos 2 800 $.
• Tasa fija: es generalmente el monto más alto entre 3 meses de intereses y el diferencial de tasas de interés, un cálculo que compara su tasa con la que el prestamista ofrece hoy para el plazo restante. Dicho de forma simple: si las tasas han bajado desde que usted firmó, el prestamista pierde dinero al dejarle ir, y le pide que compense esa pérdida. Ese monto puede ser mucho más alto que 3 meses de intereses.

El método de cálculo varía de un prestamista a otro y figura en su contrato.